商品房预售合同纠纷（模板13篇）
通过签署合同协议，双方明确了各自的权利和义务，避免了争议和纠纷的发生。希望以下这些合同协议范文能够给您带来一些启发，帮助您更好地编写合同。
预售商品房合同纠纷
商品房预售合同是商品房买卖合同的一种，具体是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的商品房买卖合同。
商品房预售合同纠纷是房产合同纠纷中常见的一种纠纷，如果商品房买卖双方（开发商和购房者）一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会引发商品房预售合同纠纷，例如：购房者不按时支付房产费用；开发商不按时给购房者办理房产证等。
由于商品房买卖涉及的相关法律法规较多，商品房买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖交易中很容易引起商品房预售合同纠纷的发生。
三、商品房预售所应具备哪些条件？
1.开发商已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房产开发商进行商品房开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋属于非法建筑。购买者要在购买房屋前要先验证开发商的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
2.持有建设工程规划许可证。此项规定是商品房开工建设的前提，房产开发商只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
3.按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事房产项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
4.开发商已经向县级以上人民政府房产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将商品房预售的活动置于政府房产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
2.提供违约一方的违约事实以及应承担违约责任的证明材料。
3.提供已付购房款、房屋质量问题、面积误差等证明材料。
4.提供预售房建设情况及预购方预付房款数额、定金等证明材料。
深圳律师：黄华(12年律师经验)。
律师咨询：132，4296，6417(免费)。
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合以下条件：
（1）土地使用许可证。
（2）建设工程规划许可证。
（3）商品房预售许可证明（向县级以上人民政府房产管理部门办理预售等级）。
（商品房预售的强制性规定，如有违反，根据合同法的关于合同效力的相关规定，该预售合同将应违法法律的强制性规定而无效。）。
证明当事人主体适格的证据。
（1）工商营业执照副本。
（2）工商注册登记资料;。
在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：
1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。
几种常见的商品房预售合同纠纷
1、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等。
2、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本或工商注册登记资料或社团法人登记证等。
3、法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。
二、证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件)。
1、房地产买卖合同;。
2、房地产销售许可证;。
4、房屋竣工验收情况的证明;。
5、房屋交接时间的证明、如入伙通知书、入伙交接单。
三、当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据。
1、购房方受到损失的证据;。
2、售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。
(二)因开发商延期办理《房地产证》，购房方要求支付延期办证违约金的。
1、售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明;。
2、售房方已办理房地产初始登记的证明;。
3、房地产证或产权转移登记的电脑查询单。
四、当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。
商品房销售合同纠纷
原告：景德镇市锦宫实业有限公司。住所地：景德镇市珠山中路新跃大厦4楼。
法定代表人：江新跃，董事长。
委托代理人：陈天助、江西华镇律师事务所律师。
委托代理人：李景明，江西华镇律师事务所律师。
被告：景德镇广发置业有限公司。住所地：景德镇市中华南路473号b栋4楼。
法定代表人：项根基，总经理。
商品房预售合同
出售方（甲方）：
地 址：___________________________________
邮 码：_______________ 电话：_____________
购买方（乙方）：_________________________
姓名： 性 别：
出生 年 月 日 国藉：
身份证号码：
地址：
邮 码： 电话：
第一部分 协 议 书
第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼x，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼x的第____幢____号（第__层）。建筑面积____m2，土地面积/m2（其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2）。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1、人力不可抗拒的自然灾害；
2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
3、其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼x售价为：____单价元/m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元（小写_____万元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：________________帐号：_______________
分期（一次）付款（见附表一）。
第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼x出售他人。
第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼x须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼x交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼x有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼x只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼x结构和用途，如有损坏应自费修缮。
乙方购置的楼x所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼x，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。
第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列（ ）项解决：
1、由仲裁机关仲裁；
2、由人民法院裁判；
第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
代 表：____________ 代 表：____________
年 月 日 年 月 日
商品房预售合同纠纷的处理原则商品房预售合同编号在哪看
情事变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以情事变更原则作为例外和补充。所谓情事变更原则，在理论上有广义和狭义之说。广义的情事变更原则，一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见，无法防止的外因，致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行，如果继续履行将显失公平，因而允许变更或者解除原合同的法律制度。这种广义的情事变更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件〔1〕，类似于英美法中的“合同落空”（frustrationofcontract）的法律原则。从我国现行立法情况看，只规定了不可抗力，例如《民法通则》第107条，修改后的《经济合同法》第30条，《涉外经济合同法》第24条都是如此，但是从《民法通则》第153条和《涉外经济合同法》第24条第3款的立法解释来看，似乎将情事变更包含于不可抗力之中。从司法解释承认情事变更原则适用的情况看，也是将情事变更作为不可抗力的一种情况，实际上是将不可抗力作了扩大解释，这正好与广义的情事变更包括不可抗力形成了逻辑上的对立。狭义的情事变更原则，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原则发生情理变更，致使合同的基础动摇或丧失，如果继续维持合同原有效力而显失公平，则允许变更合同内容或者解除合同的一项法律制度〔2〕。本文以下所讨论的商品房预售合同纠纷中适用的情事变更原则是狭义的。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现，目的在于通过适用情事变更原则，重新调整当事人双方的权利义务关系，实现民法的公正性，消除合同因情事变更所产生的不公平后果。基于情事变更而请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利，是发生债不履行时合同当事人一项重要免责事由。
商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为标的物卖给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商品房预售，简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款，及时筹集到大量资金投入到房地产开发中去，同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益，有利于加速商品房的流转，促进房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是由于预售商品房现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，而使商品市场价格发生异常波动，或者使合同不能履行，这种波动或者不能履行，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，如果仍然完全按照原合同条款履行，必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时，就产生情事变更原则的适用问题。本文主要就商品房预售合同纠纷中是否应当适用、如何适用情事变更原则以及适用这一原则时应当注意的若干问题进行探讨，意在抛砖引玉。
（一）有利于贯彻和体现民法的公平、诚实信用原则。如前所述，情事变更原则的适用的实质，是平衡当事人之间的利益关系，解决显失公平问题。
（二）保护交易安全，促进商品房流转。如果没有情事变更原则的适用，就会使商品房交易双方当事人处在不正常的市场风险之中。不利于房地产开发经营者积极地向房地产业投资，不利于购房者踊跃购房，影响房地产市场的快速发展。
（三）审判实践的需要。对情事变更，我国法律尚无明确规定，面对商品房预售合同大量纠纷，人民法院缺乏处理的法律依据，然而作为法院对于此类案件不得以法律不完备为由而拒绝裁判。
在目前，能不能在解决商品房预售合同纠纷中适用这一原则，有没有法律上的依据？回答应当是肯定的。因为：
第一，我国民法通则第四条规定公平、等价有偿、诚实信用原则，它是适用情事变更原则的法理基础，我国民事立法上对“不可抗力”的扩大解释，不应理解为排除情事变更原则的适用，而应当作为处理情事变更问题的直接法律依据。
第二，对外贸易中承认情事变更。我国参加《联合国国际货物销售合同》，其中第79条规定：当事人对不履行义务应负责任。除非其能证明此种不履行，是由于某种非他所能控制的障碍，而对于此种障碍，没有理由预见其他订立合同时能考虑或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有较明确的司法解释。如最高人民法院审判委员会通过的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称“四十七条解答”）第31条规定：“预售商品房的价格，除国家规定‘微利房’、‘解困房’等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可预以支持。”1993年5月6日最高人民法院印发《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了当事人不能预见的根本性变化，以致按照原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情事变更原则变更或解除”。
第四，对修改原经济合同法第二十七条的理解。1993年修改后的经济合同法，删去了原经济合同法第二十七条第二项“订立合同所依据的国家计划被修改或取消”，第四项中的“一方当事人虽无过失但无法防止的外因”等内容，而这些规定一直被认为是适用情事变更原则的法律依据。有人认为修改后的《经济合同法》不再把情事变更作为免责的条件之一，事实并非如此。我国在以往的民事立法中，曾试图把情事变更和不可抗力加以区别；但因为情事变更缺乏实践，还不能对它作出明确的立法界定。所以在立法上对不可抗力采取的是扩大解释，其中有“不可预见”；而“不可预见”是情更变更的最重要特征。世界上“大多数国家也并没有直接规定情事变更为免除责任的条件，而是作为一种重要的法理被适用于司法实践中”〔3〕。
&n。
bsp;在商品房预售合同履行过程中，往往发生各种复杂的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，导致合同的变更或者解除。哪些情形和事由属于情事变更，哪些不属于，必须具体分析在商品房预售合同中适用情事变更的各种必备条件。
（一）必须有情事的变更。
所谓“情事”，指订约时作为合同基础和环境的客观情况，所谓“变更”是指上述客观情况发生了异常变动。从商品房预售合同来看，发生情事变更主要有以下几种情况和原因：1、因法律修改。如果商品房预售合同订立时即与法律相抵触的，属于非法合同，例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可证而签订的预售合同无效。如果该合同在订立时并不违法，只有订立后由于法律的变更致使合同不能依法实现的，可视为情事变更。如果当事人在订立预售合同时可预见到法律将要变更，则无权请求情事变更。因为，在这种条件下，当事人理应采取其它合法措施，防止情事变更的发生〔4〕。2、国家政策性调整。例如国务院文件及其部委有关房地产的临时性规定对价格幅度的调整，以及阶段性的计划方向调整等。“四十七条解答”第31条规定：“一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。”“支持”的法理依据就是情事变更原则。3、地方政府的行政干预。例如甲开发公司在市西部开发区内建造商品房小区，并与预购方乙签订了商品房预售合同；但合同履行过程中，政府决定将开发区移至市区东部，预售方甲正在兴建的商品房所在地行政划归郊区，原定的小区内配套建设项目也相继下马，预购方乙提出降低售价或要求解除合同的，即可考虑情事变更原则的适用。行政干预必须依法进行，否则干预无效，不能适用情事变更的原则。4、异常的市场风险。什么样的市场风险才作为情事变更的内容，以及如何区分界定的问题，本文将在后面详细讨论。
（二）情事变更的发生不可归责于合同当事人。
情事变更的发生，于当事人在法律上具有不可谴责性，这种不可谴责性来自不可预见性，所谓不可预见性，是指当事人对情事的变更，在合同订立时无法预见，且按照一般正常人的认识能力，法律上不要求他预见。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同责任。如果当事人主观上故意促使所谓情事变更，或由于当事人的过失（如经验不足，市场信息不灵等）请求情事变更的，或者当事人已经预见到，应当预见到某些情况可能发生而影响合同的履行，但抱着侥幸的心理甘冒风险的，或者虽然合同订立后发生了一些情况的变化，但经当事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可归责于第三人的，都不能简单地按情事变更对待。而应分别按合同的其他有关规定来处理。
（三）情事变更必须发生在合同有效期间。
只有在商品房预售合同订立之后至履行完毕之前，才有可能发生情事变更。如果在合同订立之前，就已发生情事变更的，则该合同是在变更后的基础上成立的，与情事变更问题无涉；如果情事变更发生在合同消灭之后，因与合同履行无关，也不会发生情事变更原则适用问题。
（四）情事变更与合同不能履行应当有直接的因果关系。
只有当情事变更成为履行合同不可克服的障碍，直接导致合同不能履行时，当事人才可以请求变更或者解除合同。但是必须防止当事人滥用这种请求权，寻找借口单方毁约。如果合同有效期间发生的情事变更并不必须导致合同不能履行，那么双方仍然应当按照合同规定的条款严格履行。例如预售方甲房地产公司与预购方乙学校订立了商品房预售合同，合同标的物在a市。合同有效期内，甲房地产公司另在b市兴建的一栋商品楼被水冲毁，甲房地产公司即以此作为情事变更的事由，要求解除与乙学校的预售合同。由于发生在b市的水灾与本合同的履行没有直接的因果关系，所以，不应适用情事变更原则。
（五）情事变更的发生使原合同的继续履行显失公平。
这是适用情事变更原则的实质性要件。情事变更原则的宗旨在于实现社会公平。是否显失公平一般由司法机关进行评判，在商品房预售合同纠纷中，由法官或仲裁员来评判。但是这种评判应当依照一般人的看法，它所体现的道德标准和法律标准应有客观的尺度，简言之，即有可操作性。从实践看，如果发生下列情形使商品房预售合同的履行明显的不公平，受不利益的一方可以主张情事变更：1、因情事变更使预售方和预购方之间的利益关系发生严重失衡，一方由于另一方的受损而获取明显的利益；2、主张情事变更一方是为了避免不当损害，同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见部分的利益；3、继续履行合同时对合同双方均无利益。另外，根据合同自由原则，商品房预售合同双方可以在合同中约定情事变更的免责条款。反之，合同双方也可以约定在合同有效期内，即使产生了某些意外事件，也不能免除预售方违约责任。对此，不适用情事变更原则，其特别约定应视为当事人放弃了情事变更请求权。但是以上两种条款的约定只有在不违反法律的情况下才有效。否则基于欺诈、胁迫或者违反公共利益订立的有关条款无效，当事人仍可主张情事变更。
三、适用情事变更原则值得注意的若干问题。
由于商品房预售合同发生情事变更的原因非常复杂，适用情事变更原则时主观性很强，所以难以认定和掌握。笔者拟就如何准确区分情事变更与非情事变更的几种情况的关系，提出几个值得注意的问题。
情事变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情事变更的发生不能预见。商品房预售市场的商业风险，是指商品房预售合同当事人因经营失利应当承担的正常利益损失。在商品房预售合同履行中，引起商业风险的原因与引起情事变更的原因有时是相同的。如何区别情事变更与商业风险，一直是争议较多的问题，能否正确区分二者的关系，直接关系到合同不能履行时当事人是否承担违约责任，承担何种违约责任。情事变更与商业风险的主要区别有三点：
风险为代价获取较高的利益。然而商品房市场有赔有赚，因此，这种风险应视为商品房预售合同中应有内容，无需以合同条款来约定。如果风险超出了正常的范围，以至于按照一般从事商品房经营者的预见能力来判断，属于无法预见时，则市场风险的性质就转为情事变更了。
2、情事变更与商业风险在法律上对公平的评价不同。情事变更往往导致当事人利益显失公平，因此，法律上应予再调整；而商业风险虽然也可能导致当事人双方利益不公，但根据合同自由原则在法律上是允许的。在商业习惯上是可以接受的。
3、客观情况是否发生根本性变化，这也是界定情事变更与商业风险的.关键。如果客观情况未发生根本变化，则属商业风险范畴，它是一种量变；如果客观情况发生根本性变化，使商业风险足以导致合同目的不能实现，履行困难，则属商业上的意外风险，属于情事变更，它是一种质变。
商业风险是不是都不能适用情事变更原则呢？一种观点认为，应当依法保护合同，坚持契约必须严守原则，当事人一律不得以商业风险为由主张情事变更。另一种观点认为，只要商业风险发生，使得合同当事人双方利益不公，就应适用情事变更原则。笔者认为，应对商业风险进行具体分析，正常的商业风险（或叫一般风险）不适用情事变更原则，应适用风险自负原则；意外商业风险（或叫异常风险）可适用情事变更原则。区分两种风险的标准，就是上文提到的情事变更与商业风险的三个区别，为便于掌握这些区别，可在商品房预售的法规中，或者商品房预售的司法解释中，针对房地产市场情况，制定出适用情事变更几种主要市场因素的量的界限，确定一个相对的风险值。但这是个难题，深值探讨，也不宜过于具体。法院“应就各个具体事件，公平裁量之，未便一概而论，以阻碍此项原则之适应性”〔5〕。最高人民法院“四十七条解答”第31条明确解释：“一方以建筑材料或商品房市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中，在关于房屋买卖价格问题上也提出：“一方因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持”。这些司法解释精神与情事变更原则是一致的，充分考虑了商品房预售市场的特点。商品房预售，可以说具有期货性质，或者说是一种远期合同，是可以反复交易（转让）的合同。从市场情况看，有相当一部分商品房预售合同当事人是买预期，买价格预测，交易具有投机性，不是为获取商品房所有权并实际占有使用，而是为了赚取商品房不同时期的价格差，获取风险效益，许多房地产经营者也确实因此而大大获益。所以当商业风险真正降临到商品房经营者身上时，法律上当然要让其风险自负，“利之所生，损之所归”，这是公平合理的。
但是，对于商品房价格的异常变动，暴涨暴跌，或遇通货膨胀，合同履行的客观情况发生质变的情况下，如果符合情事变更，也应适用情事变更原则。这种情况说到底，往往是国家宏观调控的指令性计划政策造成的。例如国家规定的土地有偿使用费、配套费、税收费等费用增加，银根紧缩等等因素，都可引起意外风险，对此风险，应视为超出商品房买卖双方的预见范围，如不按情事变更原则处理，则出现法律上不能容忍的不公平现象。“四十七条解答”中的所谓“一般不予支持”，保留了适用情事变更的余地，意在谨慎适用，从严掌握。
情事变更与我国民法通则第59例规定的显失公平民事行为，有许多相似之处，如在法律效果上都是赋予受不利益一方当事人以请求变更或消灭合同的可能性，目的都是为了解决明显不公平的问题，但是，二者有明显区别，从商品房预售合同来看，主要区别有四个方面：
1、造成显失公平的原因不同。情事变更是由于不可归责于当事人的事由，使订立合同时的基础和环境发生了根本变化，从而发生显失平，双方当事人对此均无过错；而显失公平民事行为中出现的显失公平，多是预购方在缺乏经验，房地产市场信息不灵，或者在商品房预售标准合同签订时处于不利地位，接受了预售方的苛刻条件等情况下形成的，但是显失公平的结果，当事人有一定过错，属于应当预见而未预见。
2、认定显失公平的期间不同。情事变更是在商品房预售合同履行期间发生的。合同成立时，不存在显失公平，显失公平与否是情事变更后的评价；显失公平民事行为的显失公平与否，是按照商品房预售合同签订时商品房市场行情来确定的，而不是以后来的市场行情来确定的，这种显失公平在订立商品房预售合同之时就已经存在。
3、请求权行使的时间要求不同。情事变更请求权，当事人可以在合同有效期内提出，显失公平民事行为对合同变更、撤销的请求权，按照有关的司法解释，只能在合同成立时起一年内〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情事变更原则解除合同后，预售方、预购方不再履行各自的合同义务（如预售方不再交付商品房），未履行部分的义务，可以免除违约责任。但已经履行部分如有不公平给付的。受不利益一方有权请求返还或赔偿（例如预购方分期预交的预付款及其利息等）；显失公平民事行为被撤销后，所订预售合同自始无效，双方反还财产，赔偿损失。如果有民法通则第61条第二款规定的情况，可以追缴财产。
注释：
〔1〕如李为民、关今华《浅述情事变更原则在房地产审判实践中的运用》《法律适用》1994年第8期。
〔2〕如《民法债权》王家福主编，法律出版社，1991年第一版第393页。
〔3〕《比较合同法》周林彬主编，兰州大学出版社1989年版第491页。
〔4〕《英国商法》董安生等编译，法律出版社1991年版。
〔5〕见台湾林荣耀《情事变更之原则》，选入刁荣华主编的《最高法院判例研究。民事判决评释》（上册）第283页。
〔6〕最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条。
商品房合同纠纷的问题有哪些
违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时,偿付给守约方的一定数额的货币。根据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。而法学理论界又从违约金的法律后果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金二种。支持补偿性违约金的学派认为违约金主要是为了弥补守约方受到的损失。持惩罚性观点的学者认为，违约金主要是为了确保合同的履行，而事先约定的对违约方进行的一种惩罚。
但从我国的司法实践来看，二者兼而有之，但主要是一种补偿性的赔偿。如合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
因此我们在签定合同时要对违约金作出明确的约定。尤其是在现在房产市场活跃、涨幅较大时期，购房者最好把违约金约定高一点。这样不仅对上家是一个约束，同时也使自己权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。
定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”;第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
因此从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：
1、形式要件，必须签定书面的形式;。
2、数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%;。
此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。
订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。因此，购房者签字时一定要认真仔细不要写错，否则到时后悔不迭。
诚意金，即意向金，是十几年前从港台地区传过来的叫法。这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。中介公司有时为了自己的利益，不管交易成功与否，便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收诚意金，其实这种做法有背于法律。
中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。作为前者中介是独立于买卖双方之外的第三者，根据合同法第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”。第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”由此可以看出，此时中介只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况才可以要求买卖双方或一方(有特殊约定的情况)给予报酬。作为后者，中介是买卖双方中一方的代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十四条第二款规定，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，……”。第六十六条第二款规定，“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。”。合同法第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”。第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”从民法通则和合同法的规定可以看出，在这一法律关系中，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,并取得报酬。
因此无论是作为居间介绍还是作为买卖双方中的一方代理人，都不存在什么诚意金问题。购房者一定要看清合同具体条款再签字,尤其是诚意金的处理方式。
佣金是指经纪人(房产中介)在为委托人(买房人或卖房人)提供订约机会或充当订约介绍人，完成委托人的中介服务后，由委托人支付的劳动报酬。因此佣金是房屋买卖活动中中介的劳务所得，经纪人完成经纪活动后，有权按照合同约定收取佣金。收取佣金的标准，以双方约定或参照商业惯例为准，不得违反国家法律、法规和政策。目前上海的房产中介收费一般是按照交易额收取(上家0.5-2.5%,下家1%)。
商品房买卖合同纠纷代理词
尊敬的审判长、人民陪审员：
江西三人行律师事务所依法接受原告周委托，指派我作为其委托代理人参与本案诉讼，庭审前我认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
一、原告与被告签定的商品房买卖合同合法有效，原告基于该合同享有的权利应受法律保护。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条之规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，以及《合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告所签的编号为gf-20xx-0171的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效;即使该合同没有合同编号，没有签订日期，也不能以此瑕疵否认该份合同的法律效力;故原告基于该份合同依法享有要求被告办理产权过户手续的权利。
二、被告熊签订商品房买卖合同、承诺办理产权手续、收取原告购房款等行为系景德镇市xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)的行为在原、被告所签的编号为gf-20xx-0171的商品房买卖合同中出卖人的委托代理人一栏清清楚楚写上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司盖的公章，在出卖人一栏同样有熊签字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司对外的处理事务的代理人;正如《合同法》第四十九条之规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。本案中即使凯达公司未授权熊方明对外处理公司事务，原告基于合同也完全有理由相信凯达公司与熊方明之间构成表见代理关系。所以，熊方明签订合同、收取原告全额购房款、向原告出具承诺产权过户等行为均应视为是xx公司的行为。
1、原告在起诉时，到工商部门查询了凯达公司的工商基本信息，该基本信息上载明xx公司于20xx年8月16日已经被吊销，其公司股东为周和支;据原告了解，周已经死亡。而根据我国相关法律规定，公司被吊销营业执照属于公司意志以外的公权力运作的结果，属于强制解散公司的范畴，是公司违反了法律与行政法规(包括《公司登记管理条例》等)中的强制性规定，应予解散。公司解散又必须经过清算以及注销两个程序。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第十八条之规定“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持;有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，凯达公司既然已经被吊销，那么公司就有法定义务进行清算，清偿完公司清算之前的公司债务，这其中就包括原告基于买卖合同对xx公司享有的房屋过户登记请求权(债权)。但xx公司在公司被吊销后没有按照《公司法》等法律法规的规定依法进行清算、注销程序，那么此时，就有必要否认公司法人人格，进而要求xx公司股东替公司承担债务清偿责任。
2、被告支在庭审之中向法庭出示了一份鉴定文书，拟证明支非xx公司实际股东，其股东身份系xx公司伪造其签名所致，故其无需与被告熊方明承担连带责任。原告认为该份证据不能作为被告支兴林免责的事由。因为公司工商登记对外具有公信力，该种登记属于商事登记，并使商事登记的外观具有足以使他人信赖的特性，善意信赖登记外观的人就此能取得权利。从公司工商登记公信力的内涵出发，不仅在登记正确的情况下，登记所表现的权利是真实的权利，对社会公众具有绝对的可信性，而且登记错误时也不能颠覆登记对于权利状态的表述，这种状态对于社会公众同样是真实的，正确的。公司工商登记的作用就是为了保护第三人的信赖利益，维护交易安全。从我国公司登记制度的设立本意以及公司登记公信力适用的三大基本原则(保护善意相对人利益原则、对第三人有利原则、法定义务不能免除原则)来看待本案，原告的权益完全应当受到法律的保护。
综上所述，原告房产至今没有办理产权的原因完全系被告不诚信的行为所致，故原告恳请贵院支持其全部诉求。
以上代理意见，请合议庭在合议时参考并盼望予以采纳。谢谢!
代理人：江西三人行律师事务所。
律师李俊杰。
20xx年八月二十日。
商品房买卖合同纠纷代理词
相对于其他诉讼文书，代理词的写法比较灵活，并没有统一的格式，大体上仍然是由首部、正文和尾部三部分组成。首部、尾部的写法与辩护词大体相同。那么商品房。
审判长、审判员：
作为本案被告(河南xx置业有限公司)的委托代理人，参加了整个庭审，进行了质证、辩论，对本案有了一个全面的了解。针对本案，现依据事实和法律提出以下代理意见，请合议时予以采信。
一、被告要求法院撤销该争议的2个条款，自认为是欺诈、显失公平的情况下签订的，没有法律依据，且与事实不符。
按合同法第54条的规定，显失公平：是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同行为。按最高人民法院《民法通则意见》第72条规定：“双方签订合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平”，也就是说该协议条款不但明显违反公平原则，而且也得必须明显违反等价有偿原则，才可以认定为显失公平。其主要构成要件：该合同必须是双务合同，并且必须是等价有偿的，没有等价有偿就不存在显示公平。本案中被告是无偿代为收取安装费用的，并没有获利一分，故不存在什么显失公平。
作为一个普通一般善良人，买房是人生中的一件大事，因涉及大量资金，在购房时会一定多处看房进行比较和鉴别的，特别是在签订购房合同时，肯定是比较慎重的。对自己所购房的位置、层数、各种设施、总价款、合同的每个条款都会了解详情后才痛下决心，才签订该购房合同的。所以说，原告在诉状中所讲的什么，该诉争的2个条款是在被欺诈、显失公平的情况下所签订的，要求撤销该二个条款是没有任何道理的，而且也违背人们通常的交易习惯，没有法律依据也没有事实上的理由。
二、原告在辩论中所讲，合同第14条约定的燃气、暖气、地热水设施，属于双方约定的基础设施，公共配套设施范围，其建设费用已计入房屋开发成本，属于商品房售价范围是非常错误的。
原被告双方所签合同第14条的约定，只是被告关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺，承诺有关公司安装作业完毕后交付使用日达到使用条件。并没有说明和约定天燃气、暖气、地热水、有线电视这些安装费的费用有谁来承担的问题，更没有说明和约定其安装费用已经计入开发成本，属于房售付范围。显然，原告为达诉讼目的，无中生有，偷换概念，偷梁换柱，白纸黑字，第14条非常清楚，请法庭明查。
三、被告没有违反省及国家有关部门关于与有关房价收费项目的通知、规则、细则和办法。
被告没有违反《国家发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(20xx)585号，20xx年4月16日。该通知是针对各级人民政府和国务院各部门的乱收费问题进行整顿，并取消了部分收费项目，共47项，其中没有包括什么“初装费”什么基础设施费，有关政府部门无论是否执行，都和本案没有任何关系，如果原告对该通知及有关政府部门有意见，请依法向有关政府部门反映。
被告没有违反《河南省新建商品房交易价格行为规则》。原被告双方签订合同后，没有增加新的收费项目和商品房总额外归自己所有，没有加收任何费用归自己所有，没有违反代收代付费用的规定，没有牟取非法利益。如果原告认为被告违反了该规则，请按该“规则”第17条规定向政府价格主管部门提供证据进行举报，可对被告进行行政处罚，和本案诉争的2个协议条款，是否有效，是否该撤销无关。
被告更没有违反《河南省商品房买卖明码标价实施细则》，被告已作到销售明码标价并一房一价。原被告双方签订合同时为20xx年12月17日，而该细则实施日期为20xx年5月1日，且对本案没有溯及力。
四、被告没有违反《开封市城市基础设施配套征收管理办法》。
1.被告购房时所签订的补充协议第2条中明确了收取的是天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费，并不是原告在辩论所讲的收取的是基础设施公共配套设施建设费或其基础设施公共配套设施的初装费或城市配套费，显然，原告在辩论所讲的是非常错误的，没有任何事实依据。
2.按开封市此管理办法第二条规定：城市配套费的用途是专项用于城市道路、桥涵、公用消防设施等城市基础设施建设。也就是说，道路、桥涵、公用消防、园林绿化这些城市基础设施，包括但不限于与小区内的这些设施。也就是说城市基础设施不完全等于小区内基础设施。城市道路不等于小区内道路。
3.按此管理办法第6条规定，也就是说从20xx年7月1日开始，建设单位必须有规划部门出具的建筑面积确认通知单，到财政局核准城市配套费的多少，并交费后，凭财政局出具的审核意见到开封市建委办理《建设工程规划许可证》。
4.被告并没有违反开封市此管理办法第11条的规定，原被告双方所签的合同时与附件是同时所签，没有在合同签订后另行所签任何补充协议，没有另行加收任何费用，作为合同整体的不可分割一部分附件四——补充协议，所约定的天然气、暖气、地热水有线电视初装费是房价的组成部分，这些初装费是在合同中又进一步的细化明细而已，是一种促销手段和策略，而且，也并不违反有关的法律规定和我市的管理办法。
5.该管理办法第8条又进一步明确了，不交城市配套费不得发放《建设工程规划许可证》。需要特别说明的是，被告是在20xx年12月17日，已经依法办理了《建设工程规划许可证》是在该管理办法20xx年7月1日实施之前办理的。所以说，该管理办法没有溯及力。
退一万步讲，如果说按原告所讲的，在房价款之外，被告又收取原告的燃气、暖气、地热水、有线电视安装费的话，被告也不违法。也不违反开封市的这个管理规定。
其理由有二点：其一按该规定，将说的是“商品房项目应计入房屋销售价格开发商不得在房价外向购房者另行加收任何费用。而被告所收取的这些安装费。是代燃气等有关公司收取的初装费。也就是说，这些安装费是有关公司收取的，被告只是代收而已，所收取的这些费用用于交到有关公司，被告并没有扣留归自己所有，并没有从中获取任何利益。需要明确说明的是：城市基础设施并不完全等于小区内基础设施也包括小区外的基础设施，城市基础设施并不等于所购房内的基础设施安装费，城市道路并不等于小区内道路。城市配套费并不等于该商品房内配套费安装。城市配套费是用于小区内外的公用，公共配套设施建设，而该商品房内配套安装费，是用于进入自己房内的私用配套设施安装，配套费并不等于安装费。也就是说，城市配套设施的建设安装只进入到小区内或楼道内就完成了，至于再进入自己房内的私用设施安装费用自己肯定要出钱的。
在我们河南省地域内，在整个开封建筑安装领域内，在整个房地产开发公司行业，在整个燃气、暖气、地热等公共公用行业在进入私人房屋内安装其有关设施费有哪家是免费的?而作为房地产开发公司的被告，为了整个小区、整个楼的业主利益，为了整个工期的按时完成，为了与各个业主所签的购房合同，按约定的时间交房，有开发公司统一代收取燃气、暖气、地热水、等安装费，交于有关公司后，进行统一安装。这也是多年惯例，也是多年的交易习惯，而且该交易习惯并不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，按《合同法》第61条规定，按最高法院《合同法》解释二第7条规定，而这种交易习惯是受法律保护的，依法应受法律保护。
五、原被告所签“合同”附件四“合同补充协议”意思表示真实，内容合法，是合同外另有约定，是合同约定的特别条款，该诉争的二个条款具有不可撤销性，且该案已依法报房地产管理部门登记备案。
原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件符合有效合同的构成要件，依法应认定为有效合同。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。是在双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约的。且已按规定报房地产管理部门登记备案。原告与被告就天然气、暖气、地热水、有线电视的安装费，代收事宜达成合意，是约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为。应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，原告未诉请撤销整个合同及其附件，只诉请撤销对附件中的两个条款，则应按有效合同履行，故被告收取上述费用合法有据，未构成消费欺诈，更不存在胁迫行为，且从三原告提供的各组证据来看，都无法证明原被告双方所签的补充协议时是在欺诈、胁迫的情况下所签。
六、本案是不属于可撤销可变更合同，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》绝对不是什么格式合同、格式条款。
原告认为本案的购房合同及补充协议是采用格式条款，是在欺诈、胁迫的情况下所签，且系重复收费行为，请求撤销其中的二个条款，没有法律依据。本案的合同及补充协议不是《合同法》所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目供签约双方自行协商填写)，该合同是河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的，对行政管理的相对方都是平等的，其解释权赤属该两部门，不是被告河南xx置业有限公司自行制定反复使用的合同。作为合同附件的补充协议，对代收条款的约定是双方自愿、平等、协商的结果。本案原告在签订合同时，已明知其内容，且合同中也具有特别提示。在“合同补充协议”中，被告并没有免除自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的。
综上所述，被告代理人认为：原被告所签购房合同及附件是真实、合法、有效的，系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿、平等、协商的结果，且不违反有关法律、行政法规其有关代收安装费的行为，不被法律、行政法规及有关规范性文件所禁止。本案纠纷中，不存在欺诈、胁迫、显示公平、重复收费及可撤销的法定条件。同时认为人民法院审理民事案件的适用原则是上位法优于下位法的原则，故应适用《合同法》和其司法解释》为依据来审理本案。以上代理意见请予采信。
代理人：郭永军。
20xx年12月8日。
尊敬的审判长、人民陪审员：
江西三人行律师事务所依法接受原告周xx的委托，指派我作为其委托代理人参与本案诉讼，庭审前我认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
一、原告与被告签定的商品房买卖合同合法有效，原告基于该合同享有的权利应受法律保护。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条之规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，以及《合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告所签的编号为gf-20xx-0171的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效;即使该合同没有合同编号，没有签订日期，也不能以此瑕疵否认该份合同的法律效力;故原告基于该份合同依法享有要求被告办理产权过户手续的权利。
二、被告熊xx签订商品房买卖合同、承诺办理产权手续、收取原告购房款等行为系景德镇市xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)的行为在原、被告所签的编号为gf-20xx-0171的商品房买卖合同中出卖人的委托代理人一栏清清楚楚写上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司盖的公章，在出卖人一栏同样有熊xx的签字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司对外的处理事务的代理人;正如《合同法》第四十九条之规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。本案中即使凯达公司未授权熊方明对外处理公司事务，原告基于合同也完全有理由相信凯达公司与熊方明之间构成表见代理关系。所以，熊方明签订合同、收取原告全额购房款、向原告出具承诺产权过户等行为均应视为是xx公司的行为。
1、原告在起诉时，到工商部门查询了凯达公司的工商基本信息，该基本信息上载明xx公司于20xx年8月16日已经被吊销，其公司股东为周xx和支xx;据原告了解，周xx已经死亡。而根据我国相关法律规定，公司被吊销营业执照属于公司意志以外的公权力运作的结果，属于强制解散公司的范畴，是公司违反了法律与行政法规(包括《公司登记管理条例》等)中的强制性规定，应予解散。公司解散又必须经过清算以及注销两个程序。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第十八条之规定“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持;有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，凯达公司既然已经被吊销，那么公司就有法定义务进行清算，清偿完公司清算之前的公司债务，这其中就包括原告基于买卖合同对xx公司享有的房屋过户登记请求权(债权)。但xx公司在公司被吊销后没有按照《公司法》等法律法规的规定依法进行清算、注销程序，那么此时，就有必要否认公司法人人格，进而要求xx公司股东替公司承担债务清偿责任。
2、被告支xx在庭审之中向法庭出示了一份鉴定文书，拟证明支xx非xx公司实际股东，其股东身份系xx公司伪造其签名所致，故其无需与被告熊方明承担连带责任。原告认为该份证据不能作为被告支兴林免责的事由。因为公司工商登记对外具有公信力，该种登记属于商事登记，并使商事登记的外观具有足以使他人信赖的特性，善意信赖登记外观的人就此能取得权利。从公司工商登记公信力的内涵出发，不仅在登记正确的情况下，登记所表现的权利是真实的权利，对社会公众具有绝对的可信性，而且登记错误时也不能颠覆登记对于权利状态的表述，这种状态对于社会公众同样是真实的，正确的。公司工商登记的作用就是为了保护第三人的信赖利益，维护交易安全。从我国公司登记制度的设立本意以及公司登记公信力适用的三大基本原则(保护善意相对人利益原则、对第三人有利原则、法定义务不能免除原则)来看待本案，原告的权益完全应当受到法律的保护。
综上所述，原告房产至今没有办理产权的原因完全系被告不诚信的行为所致，故原告恳请贵院支持其全部诉求。
以上代理意见，请合议庭在合议时参考并盼望予以采纳。谢谢!
代理人：江西三人行律师事务所。
律师李俊杰。
20xx年八月二十日。
共
2
页，当前第。
1
页
1
2
商品房买卖合同纠纷代理词
尊敬的审判长、审判员：
律师事务所依法接受本案被告和反诉人陈*的委托，指派本人担任其一审诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。
开庭前，本代理人提供了证据，查阅了案卷材料和相关法律规定,对本案纠纷事实以及双方当事人争议的焦点有了清楚的认识和了解。本代理人认为，根据本案客观事实、相关证据材料和我国有关民事法律规定，原告的诉讼请求与事实不符,于法无据，不能成立，依法应予驳回。反诉人的反诉请求合理合法，依法应予支持。现就本案的焦点问题发表以下代理意见：
一、关于原告(反诉人)与被告(被反诉人)双方签订的商品房买卖合同效力问题。
同，经过多次咨询、协商和谈判，充分体现了双方当事人的真实意思。再次，合同书内容合法。从合同内容来看，原告投资开发房地产，原告出资向被告购买商品房，整个合同书的内容完全符合现行法律规定。最后，合同书形式完备。原被告双方签订的商品房买卖合同根据有关规定，到**县房地产交易管理所办理了商品房预售登记，取得政府管理部门认可，形式完备。
根据《合同法》第8条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告依法均应严格遵守合同，履行合同义务，而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。
(一)、被告向原告购买的商品房是否带有地下车库问题。原被告双方提供的许多证据都可以证明被告购买的商品房带地下车库。1、商品房买卖合同第三条约定地下室109.74平方米。这地下室面积中包含了地下车库面积和位臵。2、商品房买卖合同附件一房屋平面图，一层平面图标有下坡道和坡道挡墙。这就是地下车库的下坡道。半地下室平面图也清楚标明下坡道和车库位臵。3、被告提供的竣工图中的一层平面图和半地下室平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。
4、被告补充提供的证据建设施工图纸(**市建筑工程施工图审理事务所报备的)半地下室平面图也明确有地下室车库和下坡道。5、原告提供的所谓规划图纸中在一层平面图部分也明确标明下坡道和坡道挡墙。如果没有地下车库，何需下坡道和坡道挡墙?6、原告提供的建筑工程消防验收意见书，意见书中也明确说明半地下一层为车库、洗衣房、储藏间。7、原告在给被告及**省消费者委员会答复中也承认有地下车库，并表示可以整改。甚至原告代理律师在法庭上也承认部分户型是有地下车库的，只要被告同意交房，原告可以进行地下车库整改。8、从被告购买别墅这一高端住宅产品的目的来看，远离市区，户户有车，如果没有地下车库，又没有配套建设地面停车场，被告根本不会购买，也无法居住使用，根本达不到被告购买别墅的目的。如果原告强调诉争商品房原先报批时就没有地下车库，那原告为什么在20xx年*月*日签订商品房买卖合同时，还是以地下车库形式与被告签订合同。原告如此行为，岂不构成欺诈?亦应承担相应的法律后果和责任。
(二)、被告向原告购买的商品房是否三楼前后均有阳台带问题。同样，原被告双方提供的许多证据可以证明三楼前后带有阳台。1、商品房买卖合同附件一房屋平面图，三层平面图前后标明两个阳台。
2、被告提供的竣工图中的三层平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。3、原告提供的所谓规划图纸中在三层平面图部分也明确标明阳台。4、原告在给被告及福建省消费者委员会答复中也承认三楼有阳台，其将阳台外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具备交房条件问题。根据商品房买卖合同第8条约定，原告应当在20xx年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。据此，原告是否具备交房，至少要同时具备两个条件，一是验收合格，二是符合合同约定，两者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工验收报告和建筑工程消防验收意见书是违规的验收结果，与商品房的实际情况不符，不能作为竣工验收合法依据。首先，这两文件中所体现的工程监理单位和施工单位存在明显矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工验收报告体现的工程监理单位为**有限公司，施工单位为建筑工程有限公司，而建筑工程消防验收意见书体现的工程监理单位为工程监理有限公司，施工单位为建筑工程有限公司，在加上竣工图纸中出现的施工单位为建设工程有限公司。两家监理单位，三家施工单位，到底谁是该工程的真正监理单位和施工单位，无法确定，如何能进行验收?充分说明本案的违规验收。其次，这两文件中所体现的验收结果与商品房实际情况不符。如房屋建筑工程竣工验收报告体现的主体施工完成，请问三楼的阳台在什么地方?室内外装饰工程全部完成，请问三楼的窗户安装了没有?燃气工程完成，请问燃气管道，接口在什么地方?整个房屋没有通风和排气施工，如何居住使用?所有规划、设计和竣工图纸中下坡道和坡道挡墙在什么地方?2、原告拟交付被告使用的商品房不符合合同约定的使用条件。首先，没有按合同约定，建设地下室车库。其次，没有按合同约定，建设三楼阳台。第三，没有按照合同约定，建设安装门窗，预留管道。造成原告开发建设的商品房根本不符合合同约定的交付使用的条件，也就自然不具备交房条件。3、根据**省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条，以及《城市规划法》和旧《消防法》等规定，原告开发建设的别墅商品房除了应当经过设计、施工、监理、建设单位验收合格外，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收、规划验收等，直到办好商品房权属登记备案手续为止。原告开发的商品房在通知交房时没有通过规划验收，没有办理权属登记备案手续，依法不具备交房条件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同时，根据**省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第24条之规定，原告应当在具备法律规定的交房条件后再行通知被告(反诉原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自变更商品房地下室功能和取消三楼阳台，再加上其他违约应承担违约责任，被告有权反诉要求原告退房，退还所收购房款，并赔偿被告经济损失。
1、原被告双方关于商品房规划设计，使用功能的约定是明确具体的，且被告也是基于双方上述明确约定及商品房地理位臵才决定购买该商品房的，原告无权擅自变更。原被告所签订的商品房买卖合同中明确约定有地下室车库，而且现有众多证据也证明，该商品房应有地下室车库的，被告也是因为有地下室车库才选择购买的。现在原告开发建设的商品房突然没有了地下室车库，而且也没有配套建设地面停车场，是明显的重大违约行为，再加上前面所列举的其他违约行为，如**县建设局已经确认的原告在烟囱、门窗、阳台等方面未按图纸施工，原告的行为已经构成了根本性违约，被告无法达到自己的购房目的和使用居住条件。根据《合同法》第94条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的。
2、被告对于原告的违约行为，已于20xx年*月**日致函原告。该函件是通过邮政特快专递送达的，而且在邮件详情单上已经写明要求退房书。原告虽然拒绝签收，但已经知晓被告函件的内容，原告也没有对被告的函件提出异议。根据《合同法》第96条之规定，当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，本案被告根据原告的违约情况和相关法律规定，要求解除合同，并将解除合同。
通知书。
送达原告，原被告双方的商品房买卖合同已经解除，人民法院应当予以确认，原告应承担由此所产生的法律责任。
3、原告所开发的商品房通知交房当时不具备交房条件，也没有再次通知被告交房，从商品房买卖合同约定的交房时间为20xx年12月30日之前，至今逾期已达到210天，已远远超过商品房买卖合同约定的逾期超过90天交房，被告有权解除合同的规定。同时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条之规定，出卖人迟延交付房屋，超过三个月合理期限的，买受人有权解除合同。因此，本案被告(反诉原告)的反诉请求合理合法，依法应予以支持。
综上所述，本代理人认为本案纠纷的根本原因在于双方签订合同过程，原告存在欺诈行为，而且原告所开发建设的商品房不具备交房条件，也不符合合同约定的交房和使用条件，构成根本性违约，被告的购房目的难以实现，可以要求解除商品房买卖合同。因此，本案原告诉讼请求于理无据，于法无依，请求人民法院予以驳回，被告的反诉请求合情合理合法，请求人民法院予以支持。
律师事务所。
律师：
2*年*月**日。
共
2
页，当前第。
2
页
1
2
商品房买卖合同纠纷代理词
审判长、审判员：
作为本案被告(河南置业有限公司)的委托代理人，参加了整个庭审，进行了质证、辩论，对本案有了一个全面的了解。针对本案，现依据事实和法律提出以下代理意见，请合议时予以采信。
一、被告要求法院撤销该争议的2个条款，自认为是欺诈、显失公平的情况下签订的，没有法律依据，且与事实不符。
按合同法第54条的规定，显失公平：是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同行为。按最高人民法院《民法通则意见》第72条规定：“双方签订合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平”，也就是说该协议条款不但明显违反公平原则，而且也得必须明显违反等价有偿原则，才可以认定为显失公平。其主要构成要件：该合同必须是双务合同，并且必须是等价有偿的，没有等价有偿就不存在显示公平。本案中被告是无偿代为收取安装费用的，并没有获利一分，故不存在什么显失公平。
作为一个普通一般善良人，买房是人生中的一件大事，因涉及大量资金，在购房时会一定多处看房进行比较和鉴别的，特别是在签订购房合同时，肯定是比较慎重的。对自己所购房的位置、层数、各种设施、总价款、合同的每个条款都会了解详情后才痛下决心，才签订该购房合同的。所以说，原告在诉状中所讲的什么，该诉争的2个条款是在被欺诈、显失公平的情况下所签订的，要求撤销该二个条款是没有任何道理的，而且也违背人们通常的交易习惯，没有法律依据也没有事实上的理由。
二、原告在辩论中所讲，合同第14条约定的燃气、暖气、地热水设施，属于双方约定的基础设施，公共配套设施范围，其建设费用已计入房屋开发成本，属于商品房售价范围是非常错误的。
原被告双方所签合同第14条的约定，只是被告关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺，承诺有关公司安装作业完毕后交付使用日达到使用条件。并没有说明和约定天燃气、暖气、地热水、有线电视这些安装费的费用有谁来承担的问题，更没有说明和约定其安装费用已经计入开发成本，属于房售付范围。显然，原告为达诉讼目的，无中生有，偷换概念，偷梁换柱，白纸黑字，第14条非常清楚，请法庭明查。
三、被告没有违反省及国家有关部门关于与有关房价收费项目的通知、规则、细则和办法。
被告没有违反《国家发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(20xx)585号，20xx年4月16日。该通知是针对各级人民政府和国务院各部门的乱收费问题进行整顿，并取消了部分收费项目，共47项，其中没有包括什么“初装费”什么基础设施费，有关政府部门无论是否执行，都和本案没有任何关系，如果原告对该通知及有关政府部门有意见，请依法向有关政府部门反映。
被告没有违反《河南省新建商品房交易价格行为规则》。原被告双方签订合同后，没有增加新的收费项目和商品房总额外归自己所有，没有加收任何费用归自己所有，没有违反代收代付费用的规定，没有牟取非法利益。如果原告认为被告违反了该规则，请按该“规则”第17条规定向政府价格主管部门提供证据进行举报，可对被告进行行政处罚，和本案诉争的2个协议条款，是否有效，是否该撤销无关。
被告更没有违反《河南省商品房买卖明码标价实施细则》，被告已作到销售明码标价并一房一价。原被告双方签订合同时为20xx年12月17日，而该细则实施日期为20xx年5月1日，且对本案没有溯及力。
四、被告没有违反《开封市城市基础设施配套征收管理办法》。
1.被告购房时所签订的补充协议第2条中明确了收取的是天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费，并不是原告在辩论所讲的收取的是基础设施公共配套设施建设费或其基础设施公共配套设施的初装费或城市配套费，显然，原告在辩论所讲的是非常错误的，没有任何事实依据。
2.按开封市此管理办法第二条规定：城市配套费的用途是专项用于城市道路、桥涵、公用消防设施等城市基础设施建设。也就是说，道路、桥涵、公用消防、园林绿化这些城市基础设施，包括但不限于与小区内的这些设施。也就是说城市基础设施不完全等于小区内基础设施。城市道路不等于小区内道路。
3.按此管理办法第6条规定，也就是说从20xx年7月1日开始，建设单位必须有规划部门出具的建筑面积确认通知单，到财政局核准城市配套费的多少，并交费后，凭财政局出具的审核意见到开封市建委办理《建设工程规划许可证》。
4.被告并没有违反开封市此管理办法第11条的规定，原被告双方所签的合同时与附件是同时所签，没有在合同签订后另行所签任何补充协议，没有另行加收任何费用，作为合同整体的不可分割一部分附件四——补充协议，所约定的天然气、暖气、地热水有线电视初装费是房价的组成部分，这些初装费是在合同中又进一步的细化明细而已，是一种促销手段和策略，而且，也并不违反有关的法律规定和我市的管理办法。
5.该管理办法第8条又进一步明确了，不交城市配套费不得发放《建设工程规划许可证》。需要特别说明的是，被告是在20xx年12月17日，已经依法办理了《建设工程规划许可证》是在该管理办法20xx年7月1日实施之前办理的。所以说，该管理办法没有溯及力。
退一万步讲，如果说按原告所讲的，在房价款之外，被告又收取原告的燃气、暖气、地热水、有线电视安装费的话，被告也不违法。也不违反开封市的这个管理规定。
其理由有二点：其一按该规定，将说的是“商品房项目应计入房屋销售价格开发商不得在房价外向购房者另行加收任何费用。而被告所收取的这些安装费。是代燃气等有关公司收取的初装费。也就是说，这些安装费是有关公司收取的，被告只是代收而已，所收取的这些费用用于交到有关公司，被告并没有扣留归自己所有，并没有从中获取任何利益。需要明确说明的是：城市基础设施并不完全等于小区内基础设施也包括小区外的基础设施，城市基础设施并不等于所购房内的基础设施安装费，城市道路并不等于小区内道路。城市配套费并不等于该商品房内配套费安装。城市配套费是用于小区内外的公用，公共配套设施建设，而该商品房内配套安装费，是用于进入自己房内的私用配套设施安装，配套费并不等于安装费。也就是说，城市配套设施的建设安装只进入到小区内或楼道内就完成了，至于再进入自己房内的私用设施安装费用自己肯定要出钱的。
在我们河南省地域内，在整个开封建筑安装领域内，在整个房地产开发公司行业，在整个燃气、暖气、地热等公共公用行业在进入私人房屋内安装其有关设施费有哪家是免费的?而作为房地产开发公司的被告，为了整个小区、整个楼的业主利益，为了整个工期的按时完成，为了与各个业主所签的购房合同，按约定的时间交房，有开发公司统一代收取燃气、暖气、地热水、等安装费，交于有关公司后，进行统一安装。这也是多年惯例，也是多年的交易习惯，而且该交易习惯并不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，按《合同法》第61条规定，按最高法院《合同法》解释二第7条规定，而这种交易习惯是受法律保护的，依法应受法律保护。
五、原被告所签“合同”附件四“合同补充协议”意思表示真实，内容合法，是合同外另有约定，是合同约定的特别条款，该诉争的二个条款具有不可撤销性，且该案已依法报房地产管理部门登记备案。
原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件符合有效合同的构成要件，依法应认定为有效合同。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。是在双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约的。且已按规定报房地产管理部门登记备案。原告与被告就天然气、暖气、地热水、有线电视的安装费，代收事宜达成合意，是约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为。应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，原告未诉请撤销整个合同及其附件，只诉请撤销对附件中的两个条款，则应按有效合同履行，故被告收取上述费用合法有据，未构成消费欺诈，更不存在胁迫行为，且从三原告提供的各组证据来看，都无法证明原被告双方所签的补充协议时是在欺诈、胁迫的情况下所签。
六、本案是不属于可撤销可变更合同，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》绝对不是什么格式合同、格式条款。
原告认为本案的购房合同及补充协议是采用格式条款，是在欺诈、胁迫的情况下所签，且系重复收费行为，请求撤销其中的二个条款，没有法律依据。本案的合同及补充协议不是《合同法》所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目供签约双方自行协商填写)，该合同是河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的，对行政管理的相对方都是平等的，其解释权赤属该两部门，不是被告河南置业有限公司自行制定反复使用的合同。作为合同附件的补充协议，对代收条款的约定是双方自愿、平等、协商的结果。本案原告在签订合同时，已明知其内容，且合同中也具有特别提示。在“合同补充协议”中，被告并没有免除自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的。
综上所述，被告代理人认为：原被告所签购房合同及附件是真实、合法、有效的，系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿、平等、协商的结果，且不违反有关法律、行政法规其有关代收安装费的行为，不被法律、行政法规及有关规范性文件所禁止。本案纠纷中，不存在欺诈、胁迫、显示公平、重复收费及可撤销的法定条件。同时认为人民法院审理民事案件的适用原则是上位法优于下位法的原则，故应适用《合同法》和其司法解释》为依据来审理本案。以上代理意见请予采信。
代理人：郭永军。
20xx年12月8日。
商品房买卖合同纠纷代理词
一、诉讼请求：
2、本案的诉讼费用由被告承担。
二、事实及理由如下：
2014年1月13日，原告为其所有的沪***号小型轿车向被告中国人民财产保险股份有限公司徐州市分公司购买了保险，双方协商确定按照新车购置价176万元，购买了包括机动车损失保险、不计免赔特约条款等在内的保险。保险期限自2014年1月14日零时起至2015年1月13日二十四时止。
2014年2月20日15时许，原告驾驶被保险车辆沿沛县龙河公路由北向南行驶至安国七堡村附近时，因躲避行人与路边树木发生碰撞后驶入路边河中，造成全车损坏。交警和保险公司均派人到现场查勘，并对事故予以确认。
2014年3月12日原被告双方签订了车辆损失确认单，被保险车辆被认定为全损，定损金额为830720元，残值作价金额为10万元;后残值于2014年3月18日由被告拍卖，所得10万元由原告取得。另外事故发生时原告先行垫付了施救费2200元，应由被告支付。综上，被告应在2014年3月22日前向原告支付车辆损失赔偿款共计732920元。然而被告至今尚未履行保险合同约定的赔偿义务，请求法院依法判决，维护我方合法权益。
法庭调查，原告举证。
证据一：保险单。
1证明原告向被告投保了机动车损失保险和不计免赔率险。
2证明原被告双方协商确定新车购置价为176万，并以此确定了保险金额。3证明保险车辆的初次登记时间为2006年10月17日，即被保险车辆的新车购置时间。
4证明保险期间为自2014年1月14日零时起至2015年1月13日二十四时止。
证据二：车损险保险合同范本。
1根据第四条约定，原告驾驶保险车辆因坠落导致车辆损失的，保险公司应承担保险责任。
2根据第十条约定，保险金额由原被告双方根据投保时被保险车辆的新车购置价确定为176万元。
3根据第二十四条约定，被保险车辆发生事故后，经被告检验，认定车辆全损，并确定损失金额为830720元。
4根据第二十五条约定，被保险车辆遭受损失后的残值部分已有被告拍卖处理，拍卖所得10万元由原告取得。
5根据二十七条约定，被保险车辆的折旧金额为：1760000*0.6%*88=929280元;保险事故发生时被保险车辆的实际价值为830720元，与被告定损金额一致。
证明被保险车辆发生事故的真实性以及事故的时间、地点、过程。
证据四：中国人民财产保险股份有限公司机动车保险车辆损失情况确认书证明被告对被保险车辆认定为全损，并确定损失金额为830720元。
证据五：机动车转让协议。
证明被保险车辆残值部分已经处理完毕。
证据六：施救费发票。
证明施救被保险车辆时原告支付2200元施救费。
被告答辩情形：
注：法庭辩论主体思路为被告是否有充分的理由和证据证明保险单、保险合同条款和定损合同无效，否则应认定保险合同真实有效，双方应予以履行;是否能证明事故不属实;是否能证明事故不属于保险责任范围。
情形一：投保人投保时未如实告知投保车辆的二手车交易价格，保险人有权解除合同;投保人存在欺诈，要求撤销已经签订的定损合同。
法律依据：《保险法》第十六条：订立保险合同，保险人就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问的，投保人应当如实告知。
投保人故意或者因重大过失未履行前款规定的如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除合同。
我方辩论：1保单上明确载明投保车辆的初次登记日期为“2006年10月17日”，因此被告在保险合同签订时就应当知道投保车辆系二手车，但未询问二手车的交易价格，我方无告知义务，更不存在欺诈。
2投保车辆的交易价格与保险合同无关，不影响保险合同的效力。车损险合同是按照保险事故发生时保险标的的实际价值确定保险价值的不定值合同，而保险标的的实际价值与其交易价格无必然联系，即使是通过无偿赠与的形式获得保险标的的所有权，也不影响保险标的的实际价值。
情形二：保险金额超过保险价值，超过部分无效。保单上的保险金额为176万元，而投保车辆的实际价值即其购买价格为26万元，因此保险金额远远高出保险价值，超过部分无效，只同意在26万的保险金额范围内理赔。
法律依据：《保险法》第五十五条：投保人和保险人约定保险标的的保险价值并在合同中载明的，保险标的发生损失时，以约定的保险价值为赔偿计算标准。
投保人和保险人未约定保险标的的保险价值的，保险标的发生损失时，以保险事故发生时保险标的的实际价值为赔偿计算标准。
保险金额不得超过保险价值。超过保险价值的，超过部分无效，保险人应当退还相应的保险费。
我方辩论：对方主张以投保车辆的购入价格作为保险价值，既无合同约定也无法律依据。实际上在投保时当事人是以新车购置价来确定保险金额的，即双方协商确定新车购置价为176万元，并以此确定车辆损失保险的保险金额也为176万元。这样的确定方式符合保险条款第10条的规定，应当成为赔偿处理的依据。
情形三：对交通事故的真实性不予认可。在保险公司对事故现场进行勘察时，原告身上并无水迹，与原告所称车辆在其驾驶下入水的情形不符，因此本次交通事故的真实性存在疑点。
我方辩论：因为事发时为冬季，原告在驾车落水后涉水上岸衣服已经湿透，冰冷难耐遂去附近的集市购买新衣换上，因此身上才会没有水迹。
对于此次交通事故有交警部门出具的事故责任认定书，被告无确切证据的应以此为准。
情形四：保险车辆损失不在保险责任范围内。保险车辆是在撞击后驶入河中导致车辆损失的，根本损失原因是落水。而落水并不在保险合同第五条保险责任的范围内，因此不予理赔。
合同依据：《保险合同》第四条：保险期间内，被保险人或其允许的合法驾驶人在使用被保险机动车过程中，因下列原因造成被保险机动车的损失，保险人依照本保险合同的约定负责赔偿：
(一)碰撞、倾覆、坠落;。
(二)火灾、爆炸、自燃;。
(三)外界物体坠落、倒塌;。
(四)暴风、龙卷风;。
(五)雷击、雹灾、暴雨、洪水、海啸;。
(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。
将本文的word文档下载到电脑，方便收藏和打印。
商品房购销合同纠纷案的上诉状范文
上诉人（一审原告）：
住址：
被上诉人（一审被告）：xx建设发展有限公司。
法定代表人：
住所：xx市路号xx大厦层。
上诉人因与被上诉人商品房。
购销合同。
纠纷一案，不服xx市xx区人民法院20年月日（20）*民初字第号民事判决书，现提出上诉。
上诉请求。
1、改判支持上诉人的全部诉讼请求。
2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
依据双方签署的商品房购销合同，被上诉人负有办理房屋权属登记的义务。但是，被上诉人委托不具备资质的机构进行测绘，并将成果提交不动产登记主管机构，此后因相关争议接连发生了一系列的诉讼，直到20年月日才由有权行政机关审核并通过20年月日的测绘成果。最终测绘成果表明，被上诉人原委托机构进行测绘所取得的成果有误，诉争房产实际建筑面积少于原登记建筑面积。
被上诉人未能审慎审查受托测绘机构的资质，无视委托不具备资质机构进行测绘可能导致测绘成果有误的后果，其错误行为有悖于诚实信用原则，已经违反了商品房购销合同中所规定的办理房屋权属登记义务。一审判决未予认定该违约行为，系属认定事实不清。
首先，如前所述，被上诉人存在不委托有资质机构进行测绘的违约行为。依据商品房购销合同所确定的办证期限，被上诉人本应至迟在此期限之前提交合法有效测绘资料以充分履行办证义务。
其次，已如一审判决所认定，据合法有效测绘成果，上诉人所购诉争房产实际建筑面积少于原购房面积，并多支付了购房款。相应地，自支付购房款之日起，上诉人便因多支付的购房款而遭受利息损失。
上诉人认为：正是被上诉人的违约行为，才最终导致了上诉人遭受利息损失，因此，依据合同法第107条等有关规定，被上诉人应赔偿上述利息损失。一审判决适用法律错误。至少，一审法院应当判令被上诉人赔偿自办证期限届满之日起的上诉人利息损失。
契税损失确系被上诉人之违约行为造成，自应负相应之法律责任。上诉人维权的请求权基础有多种，有权选择行使其中之一，向税务部门主张退赔的可能性的存在不导致被上诉人违约责任的豁免，上诉人主张权利也不以税务部门不予退赔为前提条件，而且，被上诉人承担赔偿责任后，也可基于有关判决及赔偿的事实向税务部门办理退税。上诉人依据合同法第107条等有关规定主张契税损失及相应利息损失的法律依据充分。
一审判决忽视了上诉人主张的是契税损失赔偿而非超额征收契税的返还，直接以税收单位并非被上诉人为由认定上诉人之诉讼请求没有依据，显然混淆了上诉人与税务部门的税收征管法律关系与诉争双方之间的合同权利义务关系这两个不同的法律关系。上诉人依据合同关系主张损害赔偿并无不妥。
总之，一审判决未能认定被上诉人存在的违约行为，未能判令被上诉人赔偿上诉人的购房款利息损失、契税损失及相应的利息损失，认定事实不清、适用法律错误。上诉人为此向贵院提起上诉，请应予改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
此致
xx市中级人民法院。
上诉人：